SCI et option IS : quand l’apparence fiscale vous engage

Le régime fiscal des SCI : la règle et ses exceptions

Vous gérez une SCI depuis des années et vous vous posez la question : peut-on revenir à l'imposition à l'impôt sur le revenu ? La réponse semble simple en théorie, mais elle se complique rapidement une fois confrontée à la réalité fiscale. En droit fiscal français, ce que vous montrez compte autant que ce que vous êtes. Une récente décision de la Cour administrative d'appel de Versailles (mai 2023) le rappelle avec force : une SCI qui a entretenu l'apparence d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés ne peut plus contester cette apparence, même si elle prétend exercer en réalité une simple activité civile.

L'imposition à l'impôt sur le revenu par défaut

La Société civile immobilière (SCI) est, par nature, une société de personnes. Selon l'article 8 du Code général des impôts (CGI), les sociétés de personnes ne sont pas assujetties à l'impôt sur les sociétés (IS). Leurs associés sont imposés directement et personnellement sur leurs revenus, dans la catégorie des revenus fonciers.

L'option pour l'impôt sur les sociétés : une exception dérogatoire

L'article 239, 1er du CGI offre aux sociétés de personnes la possibilité d'opter pour l'assujettissement à l'IS. Cette option transforme la SCI en structure soumise à l'IS, ce qui entraîne : l'imposition de la SCI elle-même sur ses bénéfices (et non de ses associés), l'application du régime des provisions, amortissements et de la plus-value pour les immeubles, et l'imposition des distributions (dividendes) au niveau des associés.

L'irrévocabilité de l'option : un principe ancien consolidé par la jurisprudence

Le texte fondateur

L'article 239, 1er du CGI dispose que l'option pour l'IS est « irrévocable ». Ce terme cache une réalité complexe : une fois l'option formulée, il n'est généralement plus possible d'en revenir. Cette irrévocabilité est précisée par l'article 22 de l'annexe IV du CGI, qui détaille le formalisme de l'option.

L'assouplissement de 2019 : la fenêtre de révocation de 5 ans

La loi de finances 2019 a apporté une nuance importante. Selon le nouvel alinéa 4 de l'article 239, 1er du CGI, une révocation de l'option est désormais possible dans les 5 premières années suivant son exercice. Cette ouverture permet aux sociétés de corriger une erreur initiale.

Cependant, cette révocation elle-même est irrévocable. Si vous révoquez l'option IS dans cette fenêtre de 5 ans, vous revenez à l'IR, mais vous ne pouvez plus revenir à l'IS. C'est un choix définitif. Au-delà de ces 5 ans, l'option IS est définitive.

La théorie de l'apparence fiscale : le piège du formulaire M0

Qu'est-ce que l'apparence fiscale ?

L'apparence fiscale est un concept qui dépasse le simple texte de loi. C'est l'idée que, en fiscalité, les actes visibles et répétés du contribuable créent une réalité que l'administration peut opposer à sa situation déclarée, même si elle diffère formellement de sa réalité économique.

Si vous cochez une case sur un formulaire et que vous maintenez cette position pendant des années en déposant régulièrement des déclarations IS, l'administration (et les juges) considéreront que vous avez manifesté sans ambiguïté votre volonté d'être soumis à l'IS.

La décision emblématique : CAA Versailles, 9 mai 2023, SCI Had Immobilière (n° 21VE00097)

Les faits : Une SCI avait été créée en 1993. Sur le formulaire M0 de création, elle avait coché la case correspondant à l'option pour l'IS. Malgré une formulation douteuse de la case, la SCI avait régulièrement déposé des déclarations d'impôt sur les sociétés pendant plus de 20 ans. Puis, tardivement, la SCI a contesté son assujettissement à l'IS, prétendant que la case cochée en 1993 était une erreur.

La décision de la cour : La CAA a rejeté cette prétention. Elle a considéré que l'option pour l'IS manifestait « sans ambiguïté » la volonté de la SCI d'être soumise à l'IS. Plus encore, le dépôt régulier et répété de déclarations IS pendant plus de 20 ans confirmait cette apparence et rendait l'option irrévocable, bien au-delà du délai de révocation de 5 ans instauré par la LF 2019.

Pourquoi ce raisonnement s'impose aux juges ?

Cette jurisprudence s'appuie sur plusieurs principes :

• L'irrévocabilité textuelle (art. 239 CGI) : Le législateur a délibérément choisi de rendre l'option irrévocable.


• La sécurité fiscale : L'administration et les tiers doivent pouvoir se fier aux déclarations publiques des contribuables.


• La proportionnalité : Une SCI qui a bénéficié du régime IS pendant des années (amortissements, provisions) ne peut pas soudainement revenir à l'IR.


• L'équité fiscale : Les associés qui ont payé l'IS sur les distributions ne sauraient accepter un retour à l'IR rétroactif.

Le piège du formulaire M0 : une case cochée, c'est une option exercée

Lors de la création d'une SCI, le fondateur remplit un formulaire M0. Ce document comporte une série de cases à cocher, dont l'option fiscale. Dans la pratique, ce formulaire est souvent préparé par un notaire ou un conseil, puis signé « sans vraiment y regarder ».

Si la case « option IS » a été cochée, même par erreur ou par inattention, cette case cochée vaut option irrévocable au sens de l'article 22 de l'annexe IV CGI. Ensuite, chaque année, si la SCI dépose des déclarations IS, elle confirme de facto son assujettissement. L'apparence se consolide avec le temps.

Les conséquences concrètes de l'option IS pour une SCI

L'imposition au niveau de la SCI

Une fois l'option IS exercée et confirmée, la SCI elle-même devient un sujet d'imposition. Elle paie l'IS sur ses bénéfices. Le taux normal est actuellement de 25 % (avec un taux réduit de 15 % pour les PME sur les premiers 42 500 euros de bénéfice, sous conditions de chiffre d'affaires inférieur à 10 M€ — seuil porté de 38 120 € à 42 500 € depuis le 1er janvier 2023).

Les amortissements : un piège en cascade

La SCI soumise à l'IS peut amortir le bâtiment sur sa durée d'utilisation (généralement 50 ans). En apparence, c'est un avantage. Mais il y a un prix à payer :

• À la revente de l'immeuble : L'amortissement déduit réapparaît sous la forme d'une plus-value imposable à l'IS.


• Pour les distributions : Si la SCI distribue des dividendes, ceux-ci sont imposables au niveau personnel des associés. Double imposition du bénéfice.

Les distributions et la double imposition

Contrairement à l'IR où il n'y a qu'une seule imposition (celle de l'associé), l'IS crée une double imposition du revenu : une première fois au niveau de la SCI (l'IS sur les bénéfices), une seconde fois au niveau de l'associé (IR sur les dividendes reçus). Pour une SCI qui distribue régulièrement ses loyers nets, cette double imposition peut être significativement plus lourde que l'IR simple.

Implications pratiques : que faire en cas d'erreur ?

Cas 1 : Erreur découverte dans les 5 premières années

Si vous découvrez que la case IS a été cochée par erreur et que vous êtes encore dans les 5 premières années, agissez immédiatement. Vous pouvez exercer le droit de révocation accordé par la LF 2019. Cette révocation doit être notifiée à l'administration, par écrit, en demandant explicitement le retour au régime IR. Les années antérieures demeurent soumises à l'IS.

Cas 2 : Erreur découverte après 5 ans

Au-delà du délai de 5 ans, la révocation n'est plus possible. Vous êtes bloqué dans l'option IS. La meilleure approche est de consulter un avocat fiscaliste pour évaluer les conséquences précises, mettre en place une stratégie de gestion des résultats et des distributions, et anticiper la revente de l'immeuble en intégrant la fiscalité IS dans le calcul.

Les bonnes pratiques de création

Pour éviter ces pièges :

• Définir précisément l'activité de la SCI dans les statuts : Activité civile (location simple) ou activité commerciale ?


• Analyser l'impact fiscal de l'option avant de cocher la case : Comparer les simulations IS et IR


• Documenter le choix : Garder une trace écrite de la décision d'opter ou non pour l'IS (procès-verbal d'assemblée, courrier au notaire)


• Demander à un conseil fiscal de vérifier le M0 avant signature


• Si une révocation est envisagée, agir avant le délai de 5 ans, avec l'aide d'un avocat fiscaliste

Conclusion : l'apparence fiscale n'est pas une fiction

La jurisprudence de la CAA Versailles dans l'affaire Had Immobilière rappelle une vérité fondamentale du droit fiscal français : les contribuables ne sont pas maîtres de leur propre réalité fiscale. Une fois que vous avez manifesté une certaine apparence (en cochant une case, en déposant des déclarations), vous êtes lié par cette apparence.

L'option IS pour une SCI est un mécanisme simple en apparence, mais redoutable dans la pratique. Elle est irrévocable en principe, révocable dans un délai étroit de 5 ans depuis 2019, et non-révocable une fois cette fenêtre fermée.

Si vous vous interrogez sur la situation fiscale de votre SCI, si vous avez hérité d'une SCI dont vous ignorez le régime fiscal, ou si vous envisagez de créer une SCI et hésitez sur l'option IS, consultez dès maintenant un conseil fiscal spécialisé. Quelques heures de conseils en amont peuvent vous épargner des années de surcoût fiscal.

Références

• Article 8 du CGI : Imposition des sociétés de personnes


• Article 206 du CGI : Définition des sociétés passibles de l'IS


• Article 239, 1er du CGI : Option pour l'IS, caractère irrévocable et fenêtre de révocation (depuis LF 2019)


• Article 22 de l'annexe IV du CGI : Formalisme de l'option IS


• CAA Versailles, 9 mai 2023, n° 21VE00097 : Affaire SCI Had Immobilière, application de l'irrévocabilité de l'option IS