Le blog
Nouvelle modification du régime fiscale des LMNP et des revenus fonciers
6 novembre 2025
Revenus locatifs et fiscalité
Dans la lignée des politiques publiques de ces deux dernières années dans le domaine, le but de cet amendement est de lutter contre la baisse des logements d’habitation longue durée en continuant d’aligner la fiscalité de la location nue et celle de la location meublée non professionnelle (encore un amendement anti-AirBnB en somme).
Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué…
Le gouvernement propose de modifier le régime des revenus fonciers et du LMNP.
Cet amendement prévoit :
1. La possibilité (enfin !) de déduire des amortissements au titre des revenus fonciers si la location remplie les conditions suivantes :
- La location est à usage d’habitation principale du locataire ;
- Le locataire est effective et continue ;
- Le locataire ne fait pas partie du foyer fiscal du bailleur ;
- Le bien est détenu en pleine propriété par le bailleur et le bailleur s’est engagé à le louer pendant 9 ans.
La base amortissable serait de 80% du prix d’acquisition et la déduction annuelle de 2% de cette base.
Exemple : pour un studio acquis 120.000 €, la base amortissable serait de 96.000 € et l'amortissement annuelle de 1.920 €, soit une économie d'impôts annuelle pour le bailleur de 906 € pour une imposition des revenus dans la tranche à 30% du barème progressif.
2. L'interdiction de déduire les amortissements pour les LMNP sauf dans les mêmes conditions que pour les revenus fonciers et dans la limite de 5.000 € d’amortissement par an.
Compte tenu du taux moyen d’amortissement actuellement pratiqué par les LMNP cela devrait engendrer un surcoût pour les loueurs car une partie de l’amortissement comptable ne sera pas déductible.
Outre l’impact fiscal de cet amendement, sa rédaction interroge. Il s’agit en effet d’un amendement de 4 pages qui modifie 7 articles différents du CGI dans le seul but d’aligner les deux régimes.
3. Une solution plus simple ne serait-elle pas de modifier directement l'article 34 pour sortir les LMNP de la catégorie des BIC et les intégrer directement dans les revenus fonciers ?
Le régime serait alors intégralement unifié.
Cela permettrait donc d’avoir un régime unique pour toutes les locations non professionnelles en évitant les incohérences qui apparaitront nécessairement lors des futures modifications des textes.
En bonus : les SCI à l’IR pourraient faire de la location meublée sans risque de passage à l’IS (mais plus les SARL de famille).
Bref, ces nouvelles mesures, si elles devaient entrer en vigueur, impliquent de revoir les stratégies immobilières mises en place pour s’assurer que la fiscalité est toujours optimisée.
A suivre !
Le gouvernement propose de modifier le régime des revenus fonciers et du LMNP.
Cet amendement prévoit :
1. La possibilité (enfin !) de déduire des amortissements au titre des revenus fonciers si la location remplie les conditions suivantes :
- La location est à usage d’habitation principale du locataire ;
- Le locataire est effective et continue ;
- Le locataire ne fait pas partie du foyer fiscal du bailleur ;
- Le bien est détenu en pleine propriété par le bailleur et le bailleur s’est engagé à le louer pendant 9 ans.
La base amortissable serait de 80% du prix d’acquisition et la déduction annuelle de 2% de cette base.
Exemple : pour un studio acquis 120.000 €, la base amortissable serait de 96.000 € et l'amortissement annuelle de 1.920 €, soit une économie d'impôts annuelle pour le bailleur de 906 € pour une imposition des revenus dans la tranche à 30% du barème progressif.
2. L'interdiction de déduire les amortissements pour les LMNP sauf dans les mêmes conditions que pour les revenus fonciers et dans la limite de 5.000 € d’amortissement par an.
Compte tenu du taux moyen d’amortissement actuellement pratiqué par les LMNP cela devrait engendrer un surcoût pour les loueurs car une partie de l’amortissement comptable ne sera pas déductible.
Outre l’impact fiscal de cet amendement, sa rédaction interroge. Il s’agit en effet d’un amendement de 4 pages qui modifie 7 articles différents du CGI dans le seul but d’aligner les deux régimes.
3. Une solution plus simple ne serait-elle pas de modifier directement l'article 34 pour sortir les LMNP de la catégorie des BIC et les intégrer directement dans les revenus fonciers ?
Le régime serait alors intégralement unifié.
Cela permettrait donc d’avoir un régime unique pour toutes les locations non professionnelles en évitant les incohérences qui apparaitront nécessairement lors des futures modifications des textes.
En bonus : les SCI à l’IR pourraient faire de la location meublée sans risque de passage à l’IS (mais plus les SARL de famille).
Bref, ces nouvelles mesures, si elles devaient entrer en vigueur, impliquent de revoir les stratégies immobilières mises en place pour s’assurer que la fiscalité est toujours optimisée.
A suivre !